Laba diena su vištiena. Nutiko taip, kad vidury sutarties išvyksta į Lenkiją mūsų nuomininkai. Kažkaip neramus jausmas apėmė tai sužinojus – mat langines tranko nejaukus šiaurinis vėjas. Ant nosies šildymo sezonas, infliacija stratosferoj, nežinomybė dėl neramumų Europos pasienyje. Viską sumakaliavus gaunasi nevykęs laikas ieškoti nuomininkų. Bet reikia tai padaryt ir mes padarėm.
Tai ką padariau prieš nuomininkams išsikeliam tai perbėgau skelbimus mūsų rajonėlyje ir pasidariau rinkos analizę. Labai patogu analizuoti rajoną matant žemėlapį čia.
Buvo įdomu pasižiūrėti koks įrengimas, koks namas, kvadratūra ir kaina. Pasirodo nuo to laiko kai žiūrėjau butų atlaisvėjo.
Šoviau skelbime paprastai – 600 Eur. Su parkingais po 700 Eur skelbimuose vaikšto – kas man atrodo nepadoriai daug. Be to, Investuok žurnale prisiskaičiau apie NT nuomos rinkos vėsimą, apie kainų galimą korekciją. Perskaitęs žurnalą užverčiau jį užfiksavęs vienintelę žinutę geriau žvirblis delne negu briedis lankoj. Kitaip tariant, jog geriau jau turėt nuomininką žiemai už galbūt mažesnę kainą ir susitaikyt su ne tik kalendorine žiema, bet su šaltuku nuomos rinkoje – negu mokėt pačiam komunalinius ir laukt svajonių nuomininko.
Tai mano kaina jau tokia labai optimistinė buvo. Kažkaip maniau, jeigu neis už 600 Eur tai bent jau už 550 Eur, kad kas paimtų. Priminsiu turėjom kontrakčiuką dabar už 535 Eur. Tai kainą kilstelėjau nejuokingais 12 proc.
Nuomininkai išsikelia 2022-11-30. Labai geri nuomininkai ir aš toks lengvas per 18 mėnesių neapsilankiau bute. Bet buvau maloniai nustebintas kai atvažiau ir radau nuvalytus veidrodžius, čiaupus, dušą, iššluotas dulkes net virdulį su citrinos rūgštelę pravirino. Viskas tikrai neįtikėtinai švariai palikta. Bet esu toks biški prie pedantų. Per kelis kartus išsišluoju palovius,, ventiliacines angas, perlituoju ledą, pakabinu naujus paveiksliukus dėl jaukumo, pertepu silikoną vonioje ir virtuvėje. Už Jasper lituoklį, lydmetalį, ledus, paveiksliukus ir Bounty šokoladuką sumoku 117 Eur.
Visus darbo rezultatus sufotkinu saulėtą 2022-12-03 šešatadienio dieną. Vakarop po kelių vyno taurių ir vakarienės pas kaimyną jungiu skelbimų portalus domoplius ir aruodas ir čyrai pildau visu laukelius, kad sėkmės procentą padidinčiau. Viską subaksnojas per abu skelbimų portalus išleldžiu ~50 Eur. Einu žiūrėt Netflix’ą.
2022-12-04 kylu ryte apie 07:00 ir imu susirašinėti su žmogumi, kuris pirmasis brūkštelėjo jau vakar naktį. Susitariam susitikimą daug vilčių nededu. Nors skilvelis spurda – kad tik.
Nu i viskas. Po 30 minučių jau spaudžiam rankas. Fuck it I am lucky.
Ar aš per mažai ambicingas? Nes nuomininkų paieškos statistika tokie nesugadinta:
- Pirmas nuomininkas – po pirmo aprodymo pasirašom sutartį;
- Antras nuomininkas – po antro aprodymo pasirašom sutartį;
- Trečias nuomininkas – po pirmo aprodymo pasirašom sutartį.
Tik liūna, jog nėra pastovumo. Pirmasis nuomininas iškelias po metų, nes susiranda antrą pusę su butu – kas visai neblogai. Antrieji nuomininkai po pusantrų metų išvyko į Lenkiją. Pažiūrėsim kokia bus trečiųjų nuomininkų istoriją.
Kaip vertinti ar sekasi, ar nelabai su buto nuoma turiu tokį exceliuką užsikūręs.
Investuota suma nusako kiek jau pinigų esu sumokėjas bankui su pirmine įmoka bei buto įrengimu. Tad 2022 m. gruodžio pabaigoje bus iš viso 61.062 Eur. Paskolos likutis 30.517 Eur.
Tuomet seka išlaidos. Iki šiol bendrai per 2,5 metų nuomos patyriau 261 Eur faktinių išlaidų. Ateičiai kiekvienais metais planuoju po 300 Eur. Prie išlaidų priskiriu ir palūkanos, kurios pučias kaip mielinė bulka bliude po rankšluoščiu.
Turiu tokį bloką pajamos. 2020 – 2022 m. fiksuoju faktą ką pavyko surinkti. O į ateitį žiūriu kukliau ir su keletu galimų scenarijų, jog pajamos galimai neaugs arba augs iki 3 proc. prieš metus gautos sumos. Pavyzdžiui, jei šiemet gavau 6.410 Eur, tai su 3 proc. pajamų augumu turėčiau surinkti 6.602 Eur 2023 metais. Kodėl sakau, jog kukliai vertinu? Dabar turiu pasirašęs sutartį iki kitų metų gruodžio 3 dienos su 600 Eur/mėn, kas jau dabar sudaro apie 6.600 Eur likusiam sutarties laikui.
Pajamingumą vertinu nuo investuotų į NT pinigų bei generuojamų pinigų srauto atmetus išlaidas. Tad kaip gaunu 9,4 proc. gražą prieš mokesčius 2022 m.:
(6.410 Eur – 167 Eur – 506 Eur) / 61.062 Eur = 9,4 proc.
Aš taip vertinu ir suvokių NT nuomos reikalus iš skaičiukų pusės.
Ok – paliekam viską ramybėje, vežimas dabar rieda – einam pasidėliot akcijų portfelio.
O visas istorijas apie mūsų NT nuomą skaityki čia:
O kodėl nuomos pajamingumas nėra skaičiuojamas nuo esamos turto vertės?
O kas yra dabartinė turto vertė?
Apmąstymų šia tema turėjau – bet kad įvertinčiau turto vertę turiu parduot butą tada tiksliai žinosiu. O stebėti panašių butų pardavimus, užmetinėt kokią nuolaidą išsimuša pirkėjas ir spėt už kiek nueina butas… Arba eit į UNTU ir ten rinkti duomenis. Bet vėl savi pavojai.
Kitas dalykas kaip vertinat dividendus kai gaunate? Ar vertinat nuo dabartinės vertės ar nuo pirminio pirkimo? Jeigu aš nuperku akcijų už 1.000 Eur. Po pusmečio akcijos pabrango iki 1.500 Eur ir išmokėjo dividendų 150 Eur. Ar pajamingumas 15 proc. ar 10 proc.? Gal kas žino kaip pagal vadovėlį turi būti? Nes aš vertinu mano investuotas 1.000 Eur uždirbo 150 Eur, t.y 15 proc.
Bet diskutuot šia tema tikrai verta 🙂
Geras straipsnis! Pagal vadivėlį pajamingumas nuo rinkos kainos.
Tai ką aš tada čia skaičiuoju? Savo svajones? 🙂
Kai turtas pirktas iš savų pinigų tas skaičiavimas pajamingumo nuo vertės kaip ir viskas OK. Bet kai pirktas iš skolintų turbūt skaičiuočiau maždaug taip: generuojamas srautas / (Busto vertė – paskolos likutis). Nes galbūt tavo pajamingumas yra mažas ir labiau apsimoka parduoti tą bustą arba reikia kelti nuomos kainą.
Pvz., Busto vertė 150000eur., paskolos likutis 30000eur. srautas per metus 6000e.
6000/(150000-30000)=5proc
Aš pats turėjau panašią situaciją tik kitam mieste, pas mane pelningumas buvo vos keli procentai tai pardaviau tą būstą ir investavau į sutelktinį finansavimą.