Taip jau nutiko, jog išsikraustė mano gerasis žmogus iš buto. Nei anksčiau, nei vėliau, o prabėgus lygiai metams. Sutartis nustojo galioti, jos pabaigos dieną. Kągi gaila, o gal ne visai?
Tokia gal skubota išvada, bet, manau, jog buto nuomos kainai esant apie 500 Eur žmonės, kurie nuomojasi yra tarp 30 – 40 metų. O tokie piliečiai dažniausiai ieško sau poros, pradeda kurti šeimą, kaupia pinigus ir mėgina įsigyti savo butą. Statistiškai, manau, kad retas lietuvis nori visą gyveną gyventi nuomojame buta, o 30 – 40 metų žmogus priklauso segmetui, kuris jau gali pirkti butą. Tokią išvadą darau, pabendravęs su trimis potencialiais nuomininkais. Imtis mažoka pasakysit. Tai taip mažoka. Bet čia tik mano pamąstymas.
Šįkart antram sezonui į butą įleisiu porelę. Daug lūkesčių nededu, nes pirmasis nuomininkas iškėlė kartelę baisiai aukštai. Nors butą paliko tikrai tvarką, bet dar užsakė valymo paslaugas. Todėl atėjus į butą nebuvo galima pasakyti, jog čia gyveno nuomininkas, faktiškai nulinis nusidėvėjimas. Labai tuo džiaugiuosi, nes taip atitolinu galimus remonto darbus.
Esminai sutarties punktai, kurie verti paminėti 2020 – 2011 m. ir 2021 – 2022 m. sezonams:
| 2020 – 2021 m. | 2021 – 2022 m. | |
| Nuomos mokestis | 450 Eur / mėn | 520 Eur / mėn |
| Depozitas | 450 Eur | 520 Eur |
| Nuoma mokama | už artėjantį mėnesį | už artėjantį mėnesį |
| Metinis pabrangimas | infliacijos dydžiu | 3 proc. |
| Buitinės tech. remontas | 70 (aš) : 30 (nuomininkas) | 50 (aš) : 50 (nuomininkas) |
| Civilinis draudimas | neapmoka | apmoka kaip komunalinius |
Nuomos mokestis prieš mokesčius. Kaip ir praėjusiais metais taip ir šiais matyt mokėsiu GPM. Bet reiktų pasidomėt individualia veikla. Ten atrodo pigesnis variantas kiek esu girdėjas. Gal kas esat susidurę?
Nemažas pokytis, nuomą auginu 16 proc. Žinoma kitokia ir situacija, nes atsikelia porelė. Nusidėvėjimo vargu ar pavyks išvengti. Be to, nekilnojamojo turto rinka ant bangos.
Išnuomojau taipogi gana greitai per 3 dienas. Mačiau tris poreles, kurios domėjosi. Tarp jų su vienais pasirašėm sutartį. Pirmą nuomos sezoną butą atidaviau pačiam pirmąjam atėjusiam. Šikart teko kelis kartus važiuoti aprodyti buto. Čia turbūt suveikė kainos pokytis. Butas priminsiu nedidelis 46 kv. m. Daugiau galit paskaityti čia.
Tai kaip atrodo projekcijos ir excel’io lentelės:
Pajamingumas 2021 m. nusimato apie 6 proc. kas yra gerai. Kai palygintu su praeitu skaičiavimu su mažesniu nuomos mokesčiu pajamingumas buvo 4,8 proc.
Prie kokių prielaidų skaičiuoju:
- Vertinu, jog dar per 2021 m. ir kitus ateinančius metus teks butui išleisti po 450 Eur per metus. Čia įtraukiu remontą, reklamą, valymo paslaugas ar kitas išlaidas, su kuriomis po kol kas nesu susiduręs.
- Kita prielaida, jog kiekvienais metais būstas be nuomininko bus po dvi savaites. Kitaip tariant prastovos, kurios negeneruoja pajamų.
- Prie išlaidų įtraukiu paskolos dalį ir palūkanas, kurias moku už būstą.
O grąžą skaičiuoju nuo mano investuotų pinigų į butą, t.y. butas kainuoja 91.579 Eur. Bankui dar skoloje 32.000 Eur. Tai vadinasi investavau 59.579 Eur.
Jeigu skaičiuosim 2021 m. grąžą: 5.890 Eur (pajamos iš nuomos be prastovos) – 450 Eur (planinės remonto išlaidos) – 1.844 Eur (planinė paskolos dalis ir palūkanos) / 59.579 Eur (mano investicija į butą) = 3.596 Eur / 59.579 Eur = 6 proc. metinis pajamingumas prieš mokestis. O čia kaži teisingai skaičiuoju? Gal turim auditorijoj rimtesnių į NT investuojančių žmonių.
Iš grafiko matyti, jog neperkainuoti nuomos kasmet būtų klaida. Bent po 1 proc. branginti nuomos mokestį mano akimis jau būtų geras sprendimas.
Vaizdas mane labai džiugina, situacija geresnė negu pirmą sezoną. Tendencija atrodo gera. Abejoju ar ateityje pavyks išnuomoti tokia kaina. Norėčiau bent keletą metų padraugauti su naujais buto šeimininkais.
Telydi jus sėkmė!
Ačiū, kad dalinatės patirtimi, įdomu pamatyti kaip nuoma atrodo iš savininko perspektyvos. O ar negalvojate buto parduoti? Dabar atrodo tikrai viskas pakilime, visi ieško, kainos kažkiek pakilusios. Parduotumėte, turėtumėte cash`o, nereikėtų nervintis galvojant ar nuomotojai nepadegė sienų.
Labas, Kąstyti,
Butų nuoma labai toks tricky dalykas. Kažkaip paeitų toks verlo modelis, jeigu pirktum butus nuomai. Mano situacija kita, aš nuomoju butą, kurį įsirengiau sau… per brangiai. Tai mane tikrai neramina visi šie klausimai kas bus jeigu išmūš skyrę sienoj, jeigu užlies, jeigu numes teliką ir pan. Daliai dalykų galioja draudimas. Bet vis tiek viduje kirbuliukas yra – „o kaži kaip jie ten tvarkosi?”. Čia ne tas pats kas indėlis banke. Kapsi taleriukai ir bėdos tikrai toli už kalnų. O su nekilnojamojo turto nuoma slidu.
Rimtai apie buto pardavimą nesvarčiau, nors tokios mintys tikrai aplankė. Kaip ir rašiau, jeigu jau nuomininkai išves iš kantrybės ar iškils tokios bėdos, nuo kurių norėsiu bėgti – tuomet tikrai galvosiu apie galimą NT realizavimą. O šiai dienai business case mano naudai. Ką atneš rytojus – matysim 🙂
Sveiki. Pirmiausia noriu parašyti padėkos žodį autoriui, labai įdomiai ir lengvai viską perteikiat savo užrašuose. Skaitau kiekvieną blog’ą su pasimėgavimu. Keep it up!
O dabar prie rimtesnių dalykų. Planuoju pakankamai greitai pirkti savo pirmąjį NT gyvenimui. Planas yra apie 50kv m2. (panašaus dydžio kaip jūsų). Žadu imti būsto paskola kokiems 20 metų. Mano hipotetinis klausimas – jeigu aš moku po 300eu/mėn už būsto paskola, tačiau galėčiau atiduoti didesnę sumą, ar verta įnešinėt didesnes sumas? Skaičiau, kad jūs atidavinėjat bankui didesnes sumas, kad kuo greičiau išmokėti banko paskolą.
Kitas klausimas būtų apie buto įrengimą. Skaičiau, kad teko sumokėti nemažai už buto įrengimą. Labai įdomu būtų sužinot, ką darytumėt kitaip, kur pinigus taupytumėt, o gal kitur net ir daugiau išleistumėt. Beje, gal teko skaičiuotis kiek gavos kv.m2 kaina įrengimui?
Labas,
Labai malonu gauti tokių teigiamų atsiliepimų – daug tokų nesulaukiu, todėl esu Jums labai dėkingas!
Finansiškai, matematiškai grąžinti anksčiau laiko paskolos tikrai neapsimoka, nebent būsto paskolos palūkanos aukštos.
Reiktų pasiskaičiuoti Jums du variantus:
Pirmu atveju mokate būsto paskolą 20 metų pagal grafiką. O likusius sakykim 200 Eur, kuriuos galėtumėte nukreipti paskolos priešlaikiniam grąžinimui nukreipiat į ETF, kuris sakykim generuoja 5 proc. metinį prieaugį.
Antru, mokat ne po 300 Eur, o po 500 Eur paskolos grąžinimui. Tuomet sakykim po 13 metų grąžinat pilnai paskolą ir likusius 7 metus po 500 Eur nukreipiat ETF pirkti, kuris generuoja 5 proc. metinį grąžą.
Abiem atvejais reiktų suskaičiuoti kiek sumokėjote išvis palūkanų būsto paskolai ir kiek sukaupėt ETF fonde (ar kitam instrumente). Po 20 metų vienu ar kitu atveju turėsite savo būstą, todėl jo netraukiam į balansą 🙂 atkreipsiu dėmesį, jog abiem scenarijais reiktų skaičiuoti, jog galite skirti 500 Eur, į kuriuos įeina paskolos dalies dengimas, palūkanos ir investavimo dalis.
Visa tai tik modeliavimas, kadangi sunku atsakyti kaip keisis tarpbankinės palūkanų normos ir kas vyks su investiciniais produktais ir kokią jie grąžą generuos. Bet tendenciją, manau, vis tiek nusibrėšite teisingą.
Dėl įrengimo išleidau 85.622 litų. Grubiai po 540 Eur kv. m. Kur netaupyčiau grindims, durims, buitiniai technikai. O kur atriekčiau mažiau, tai apšvietimo sprendimams, užuolaidoms, minkštiems baldams, plytelėms. Tokie taškiniai dalykai, kuriuos dabar pamenu. Žinoma viskas su protu. Kitas dalykas čia kiekvieno skoniui ir poreikiams. Kas tinka vienam nebūtinai tinka kitam.
Laukia Jūsų rimti iššūkiai, todėl derėkitės ne tik banke, bet ir pirkdamas buitinę techniką ar pan. 🙂
Keli pastebėjimai:
1. Kodėl nėra prielaidų nuomos kainos mažėjimui arba didėjimui ne kiekvienais metais? Bent jau Vilniuje man toks variantas labai realus atrodo. Būtai statomi labai greitai, plius seni butai, kurie paveldėtojų bus paleisti nuomai.
2. Buitinės technikos nusidėvėjimą vertinčiau 5-7 metams, paties buto remonto – 10 metų. Be to, po kai kurių nuomininkų remonto gali reikėti ir anksčiau. Mano skaičiavimais, tai neužtektų 450 Eur / metams. Kokios jūsų prielaidos?
Tomai, atsakau:
1. Mano pesimistiškiausiu scenarijumi nuomos kainos nesikeičia 24 metus. Manau, to su kaupu pakanka. Modeliuoti galima labai įvairiai ir daug. Tik nežinau kaip Jūsų atveju nuspręsti, kuriais metais kaina keičiasi, kuriais lieka tokia pati. Nematau prasmės atlikti sofistikuotus skaičiavimus, kai niekas nežino kaip viskas atrodys kitais metais, o ką jau kalbėti apie 5 – 20 metų laikotarpį.
2. Buitinė technika jau stovi 7 metus bute. Požymių, jog teks kažką greitu metu pakeisti nenusimato. Be to, mano atveju esu numatęs, jog buitinę techniką keičiam santykiu 50 proc. nuomininkas ir 50 proc. aš. Dėl remonto vėlgi, viskas tik spėlionės. Kas žino kiek kainuos darbo jėga, medžiagos, juoba ką reiks remontuoti ir keisti.
Mano skaičiuotu variantu – buitinės technikos keitimui, prastovoms, remontui ir kitiems dalykams per metus faktiškai išminusuoju 450 Eur + 520 Eur * 0,5 = 710 Eur. Per 10 metų, jeigu nuomos kaina neauga, atidedu iš esmės 7.100 Eur. Argi maža?
O kas yra „požymiai, jog teks kažką greitu metu pakeisti”? Juk buitinė technika veikia, veikia ir staiga neveikia. Paprastai nebūna, jog šaldytas pradeda neveikti vieną valandą per parą ir vėliau didina valandų skaičių. 🙂
50:50 yra labai geras santykis jums, bet nuomininkams labai didelė rizika. Bent jau mano patirtis tokia, kad buitinė technika sugenda beveik vienu metu (jeigu statyta vienu metu). Kažkam iš jūsų nuomininkų gali labai nepasisekti.
P. S. o nuomininkai nesugalvos pusės technikos išsinešti, nes už ją sumokėjo? 🙂 Ar sutartyje parašėt, kad nupirkta technika priklausys jums? Ar svarstėte atvejį, kad nuomininkas norėtų pirkti pigiausią techniką, o jūs norėtumėte kokybiškesnės?
Pavyzdžiui, neveikia koks mygtukas, ima bildėt kažkas, išklero durelės orkaitės ar pan. Tai požymiai, kad jau kažkas netvarkoje.
Dėl buitinės technikos išsinešimo, tokio punkto nesu numatęs. Reiktų pasipildyti sutartį.
O kas dėl kokybiškos buitinės technikos, tai čia nemažą vaidmenį vaidina ir kiti specifiniai reikalavimai: išmatavimai, elektros sąnaudos, triukšmingumo lygis ir panašūs reikalai. Viskas susiveda į komfortą.
Kaip ten bebūt, ačiū, Tamstai už out of the box mintis 🙂
Gal bus naudinga:
https://www.vz.lt/nekilnojamasis-turtas-statyba/2021/06/18/vartotoju-teises-baudos-busto-nuomos-sutartyse-gali-pazeisti-nuomininku-teises
Dėkui! Geras straipsnis – tik trumpas ir ne toks išsamus, ko tikėčiaus iš vz.lt.
O situacija neadekvati, nieko nuostabaus, jog buvo kreiptasi į VVTAT.
Mes su nuomininku, taip ir esam sutarę, jog jam nereikia pervest už paskutinius du mėnesius komunalinių, juos išskaičiuosiu iš depozito – o likusią sumą pagrąžinsiu. Neplanuoju nei cento daugiau sau pasilikti. Tiesiog niekas taip nesielgia. Bet čia žinoma, daug dalykų priklauso ir nuo situacijos ar paties nuomininko ir nuomotojo santykio.
O kas yra „požymiai, jog teks kažką greitu metu pakeisti”? Juk buitinė technika veikia, veikia ir staiga neveikia. Paprastai nebūna, jog šaldytas pradeda neveikti vieną valandą per parą ir vėliau didina valandų skaičių. 🙂
50:50 yra labai geras santykis jums, bet nuomininkams labai didelė rizika. Bent jau mano patirtis tokia, kad buitinė technika sugenda beveik vienu metu (jeigu statyta vienu metu). Kažkam iš jūsų nuomininkų gali labai nepasisekti.
P. S. o nuomininkai nesugalvos pusės technikos išsinešti, nes už ją sumokėjo? 🙂 Ar sutartyje parašėt, kad nupirkta technika priklausys jums? Ar svarstėte atvejį, kad nuomininkas norėtų pirkti pigiausią techniką, o jūs norėtumėte kokybiškesnės?