Rančos, dvarai ir fazendos. Nuomojamo NT reikaliukai

Kas nepagalvojot, nesvarstėt investuoti į NT? Dažnai pagaunu save svarstant gal nupirkt kambarį barake, suremontuot, atvesti vamzdžius WC/dušui ir parduoti; nupirkti žemę/mišką – sukurt pridėtinę vertę atvedant elektrą, sutvarkant kelią ir parduoti; nupirkti ir nuomoti ilgalaike ar trumpalaike nuoma butą, garažą, komercinės paskirties pastatą. Bet kuo toliau tuo labiau atrodo, jog tai per daug sudėtingi reikalai, imlūs dėmesiui ir laikui.

Nesam NT magnatai ir neturim suvokimo apie šią turto klasę, todėl investicijai nekilnojamojo turto nepirkom. Tiesiog butą išaugom ir paleidom nuomai. Apie pardavimą nesvartėme – nes tai galimas back up variantas, saugumo garantas.

Faktai apie butą

• 2012 m. statybos.
• B energetinis sertifikatas.
• Mažaaukštė statyba.
• 46 kv. m. + 4 kv. m. balkonas.
• parkingo vieta.
• uždaras kiemas.
• pietvakarių kryptimi, kiti namai neužstoja saulės. Super kaitrią vasarą, tai jau nėra labai didelis privalumas, bet žiemą, pavasarį ar rudenį tobula.
• šiaurinėje Vilniaus dalyje.
• medžiagoms, baldams ir technikai nepataupyta.

Butas puikiai tinka vienam asmeniui ar porai, šeimai jis jau ankštokas. Išnuomoti pavyko per dvi dienas vaikinukui. Dirbantis, mandagus ir tvarkingas. Batus nusiavė, o tai laikoma pagarbos ženklu.

Skaičiukai, skaičiukai, skaičiukai

Būstas man po viso įrengimo kainavo 45.819 Eur nuosavų lėšų. Per daug išleista įrengimui tai čia vienareikšmiškai. Sprendimai, medžiagos, technika ir baldai pagal dizainerio dūdelę. Jaunystė…

Verta paminėti, NT yra įkeistas ir jo įsigyjimui paimta paskola. Pasiskolinta buvo 45.819 Eur. Likutis šiai dienai 33.236 Eur. Paskola orginaliai baigiasi 2043 m. Apie kredito sąlygas pakalbėsim vėlesniuose įrašuose.

Visa buto vertė 91.579 Eur.

Butas pirktas tiesiai iš statytojo Merko. Tapau jo šeimininku 2013 m.

Nuomos sąlygos

• 450 Eur /mėn. Augimas pagal metinę infliaciją. Defliacijos atveju kaina nekeičiama.
• Nuomos mokestis mokamas už artėjantį mėnesį.
• Depozitas 450 Eur. Negrąžinamas nutraukus sutartį anksčiau laiko.
• Buitinę techniką ir santechniką remontuojame ar keičiame santykių 70 proc. aš ir 30 proc. nuomininkas.

Atrodo tai pagrindinės sąlygos. Bet kadangi tai buvo mano pirmoji pasirašyta sutartis ją planuoju pakoreguoti pasibaigus sutarties terminui. Derėsiuosi dėl pastovaus ir apibrėžto 3 proc. metinio nuomos mokesčio augimo. Bei svarstau dėl civilinės atsakomybės draudimo įtraukimo į sutartį. Gal kažką praleidau?

Dabar – kas susiję su pajamų ir išlaidų skaičiavimu. Pajamas skaičiuoju už 11,5 mėnesių per metus. Dvi savaites nurašau naujo nuomininko paieškoms ir prastovoms. Be to, iš pajamų kiekvienais metais atimu 450 Eur eksploatacinių sąnaudų. Jos yra teorinės, nes neaišku kokie remontai ar baldų, buitinės technikos keitimai laukia. Iš pajamų atimu ir bankui sumokamas palūkanas ir paskolos dalį. Teisybės delei, pajamas skaičiuoju prieš mokesčius.

Nuomos pajamos prieš mokesčius = Nuoma – Remontas – Paskola

Pajamingumą vertinu nuo investuoto kapitalo, t.y. pradinė investicija 45.819 Eur plius kiekvienais metai padengtą kredito dalį.

Pajamos eurais skaičiuotos pagal 4 scenarijus:

• 0 % – nuomos mokestis neauga
• 1 % – nuomos mokestis didėja 1 proc. per metus
• 2 % – nuomos mokestis didėja 2 proc. per metus
• 3 % – nuomos mokestis didėja 3 proc. per metus

Būtų klaida, jeigu neauginčiau nuomos pajamų. Pelningumas su metais mažėja, o didinant nuomos pajamas pamažu 2 – 3 proc. kasmet pasiekiamas gana geras rezultatas. Šiandien pajamingumas netoli 5 proc. kas yra labai vidutiniška, mano nuomone. 2044 m. paskola pilnai padengiama, todėl pajamingumas gana drastiškai ūgteli. Labai jau tolima perspektyva…

Nesu tikras, ar vertinant pajamingumą, nereikia vertinti ir NT augimo. Mano skaičiuotu variantu NT kaina yra fiksuota. Jeigu auginčiau savo NT bent keletu procentu kasmet pajamingumas gana stipriai keičiasi – pasižiūrėkime:

Akivaizdu, jog naudojantis tokia logika pajamingumas stipriai krenta, nes nuomos mokestis neatgroja NT augimo greičio. Be pastovaus NT mokesčio augimo galiu laidot idėją, generuoti bent 4 – 5 proc. grąžą. Viena aišku, reiks derėtis su nuomininku.

Sudėtingas šitas verslas. Ką čia kalbėt, dabar dar jis nėra sudėtingas – nereikia dalyvaut fiziškai jame; jeigu kas lūžtų, reiktų remontų, su nuomininkų būtų problemų – va tada turbūt visas šitas svajonių verslas pajuoduotų. Toks jausmas, kad REIT fondai ar EstateGuru ramiai gali sugeneruoti smagesnius dividendus… Bent jau mano atveju.

Game over.